فروش ملک مشاعی که عرصه و اعیان آن جداگانه مشاعی هستند

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1403/18

شماره پرونده : 1403-87-18ح

تاریخ نظریه : 1403/03/29

استعلام :

در رابطه با املاکی که در خصوص مالکیت عرصه و اعیان آن به صورت جداگانه سند مالکیت شش دانگ صادر شده است و مرجع ثبتی نیز ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده است، آیا صدور دستور فروش ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 امکانپذیر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ناظر بر املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن‌ها خاتمه یافته باشد؛ اعم از اینکه اشاعه در اعیان، عرصه و یا هر دو باشد و به موجب ماده 4 همین قانون ملک مشاعی که به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می‌شود. در فرض سؤال، چنانچه مقصود این است که عرصه و اعیان ملکی هر یک به صورت جداگانه در مالکیت اشخاص متعددی است و برای هر یک سند مالکیت رسمی صادر شده است، مالکان عرصه و اعیان، مالکان مشاعی نیستند و بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، موجبی برای اتخاذ تصمیم مستقیم از سوی واحد ثبتی محل و غیر قابل افراز دانستن آن نبوده و به طور کلی فرض سؤال از شمول قانون یاد‌شده خارج است و صدور دستور فروش عرصه و اعیان ملک مزبور از سوی دادگاه نیز موضوعیت و وجاهت قانونی ندارد. ثانیاً، چنانچه مقصود آن است که برای عرصه و اعیان ملک، سند مالکیت علی‌حده؛ اما به نحو مشاعی صادر شده و به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، مشمول اطلاق و عموم ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 است و صدور دستور فروش از سوی دادگاه دارای وجاهت قانونی است