انتقال عین مستاجره توسط موجر

تاریخ نظریه : 1403/02/16 شماره نظریه : 7/1402/982 شماره پرونده : 982-76-1402ح

استعلام :

با توجه به ماده 498 قانون مدنی که مقرر میدارد: « اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت
نقل را برای خود شرط کرده باشد»، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:

الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقبا از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها به موجر خود میباشد یا به منتقلالیه دوم به عنوان مالک فعلی عین مستأجره؟

ب- چنانچه در یک بند از شروط ضمن عقداجارهنامه استنادی قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره بها، مستأجر مکلف به پرداخت ده برابر اجاره بها به عنوان وجه التزام در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه التزامی برای خریدار عین مستأجره یا منتقلالیه نهایی قابلیت استناد دارد؟

ج- چنانچه شرط و وجه التزام مذکور درظهر اجاره نامه و بدون ذکر متعهدله صورت پذیرفته باشد و مستأجر در حال حاضر مدعی شود این وجه التزام صرفًا در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی مؤثر است؟

پاسخ :
الف و ب- مستفاد از ماده 498 قانون مدنی، انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی کند و با انتقال عین
مستأجره به غیر، خریدار قائممقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره بها به
خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد میشود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و
تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل میشود و در واقع، انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی میشود و بر این اساس،
تضمینات برقرارشده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده انتقال می یابد. همچنین در خصوص
قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگی کننده خسارت پیشبینی شده گزاف تلقی شود، تصویر نظریه شماره 3090/97/7 مورخ 11/6/1398 این
اداره کل، جهت بهره برداری به پیوست ارسال میشود.

ج- از آنجا که تفسیر قرارداد و احراز قصد طرفین با مقام قضایی رسیدگی کننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشأت گرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به ماده 2 دستورالعمل نحوه استعالم حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب ،19/9/1398 پاسخگویی به آن از وظایف این اداره کل خارج است.