1- پیشینه قانون گذاری
1-1- مطابق ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 7/11/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، هرگاه برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانهها، موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداریها، بانکها، دانشگاههای دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد، به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تامین شده باشد، میتوانند مورد نیاز را خریداری و تملک نمایند.
لزوم و ضرورت اجرای به موقع برنامههای مذکور برای امور عمومی و امنیتی، باید به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه مربوطه برسد.
بهای عادلانه اراضی، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده، از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالکین و صاحبان حقوق تعیین میگردد. در صورت عدم حصول توافق برای تعیین بهای عادله، هیئت سه نفره کارشناسان نسبت به تعیین بهای عادله اقدام خواهند کرد.
ملاک تعیین قیمت، بهای عادله روز تقویم بدون تاثیر طرح میباشد و در صورتی که ملک، محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهای عادله، 15% به قیمت ملک افزوده خواهد شد.
تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمیباشد، مگر آنکه در نتیجه استنکاف مالک از انجام معامله و با رعایت تشریفات قانونی ارزش تقویمی ملک در صندوق ثبت تودیع شود و دادستان یا نماینده وی سند انتقال را امضا و دستور تخلیه ملک را صادر نماید.
در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ورود ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی میتواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود با حضور مالک و در غیاب او نماینده دادستان و کارشناس رسمی، نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید. دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا ۳ ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله اقدام نماید.
2-1- بر اساس ماده واحده «قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» مصوب 28/7/1370 مجلس شورای اسلامی، در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم میباشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
قیمت روز توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق، یک نفر به انتخاب شهرداری، یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین تعیین خواهد شد. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناس خواهد نمود.
بر اساس تبصره ۷ این ماده واحده، از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب شورای انقلاب اسلامی» که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میباشد، در مورد شهرداریها لغو میگردد.
2-مقایسه اجمالی دو قانون اشاره شده
1-2- در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، ملاک تعیین قیمت، بهای عادله روز تقویم اراضی، ابنیه، تاسیسات، حقوق و خسارت مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آنها در نظر گرفته شده و در صدر ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها، مقرر شده است در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم شود.
با مقایسه دو ماده مذکور ملاحظه میشود اولاً- از خسارات موضوع ماده ۵ لایحه قانونی در ماده واحده، ذکری به میان نیامده است ثانیاً- عبارت« بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت» مذکور در ماده ۵، در ماده واحده حذف شده است، ثالثاً- از «حقوق» ناشی از املاک و اراضی موضوع ماده ۵ نیز در ماده واحده بحثی نشده است.
2-2- بر اساس تبصره ۱ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک، در صورتی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهای عادله، 15% به قیمت ملک افزوده خواهد شد.
هرچند در ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها، ذکری از لزوم یا عدم لزوم پرداخت 15% مذکور نشده است، اما با توجه به اینکه ماده واحده مذکور صرفا در مقام “تغییر بهای عادله” به “قیمت روز” برای شهرداریها بوده است و بین تملک ملک توسط شهرداریها با سایر دستگاههای اجرایی، تفاوتی در مورد لزوم جبران خسارت ناشی از فروش و جابجایی اجباری مالک به نظر نمیرسد ، علی القاعده شهرداریها نیز مکلف به رعایت تبصره ۱ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک و پرداخت ۱۵% با رعایت شرایط مذکور در قانون، میباشند.
3-2- علی رغم آنکه در قانون نحوه خرید و تملک اراضی، در مورد تاثیر یا عدم تاثیر اجرای طرح در قیمت اراضی و املاک بحثی نشده است، اما با توجه به اینکه تاثیر اجرای طرح در قیمت (اعم از کاهش یا افزایش) ارتباطی با مالک ندارد، علی القاعده میبایست ارزیابی بدون در نظر گرفتن تاثیر اجرای طرح صورت پذیرد.
4-2- هرچند در قانون نحوه تقویم اراضی و ابنیه، لزوم جبران خسارت قید نشده است، اما بر اساس عمومات قانونی و قاعده فقهی «لاضرر»، میبایست خسارت احتمالی وارده به مالک توسط دستگاه اجرایی و نیز شهرداری جبران شود.
5-2- در رابطه با لزوم رعایت «حقوق» ناشی از املاک از قبیل سرقفلی و حق کسب و پیشه علی القاعده جای هیچ تردیدی وجود ندارد و عدم ذکر آن در قانون نحوه تقویم اراضی و ابنیه، به منزله نفی و سقوط آن نمیباشد.