قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی در رویه قضایی

خانم ز.ا با مراجعه به هیات موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی و با ادعای عدم دسترسی به مالکان مشاعی و نیز تصرفات افرازی خود، مستند به بند ت قانون مذکور، تقاضای صدور سند افرازی نموده اند.

هیئت مذکور با توجه به تقاضانامه ارائه شده و مستندات ضمیمه شامل مدارک مالکیت مشاعی، نقشه ملک، گزارش کارشناس منتخب، پاسخ استعلام وضعیت ثبتی، احراز تصرفات متقاضی و بررسی های محلی و کارشناسی حاکی از عدم تعارض و بلامنازع بودن تصرفات متقاضی، رای به صدور سند افرازی صادر مینماید.

پس از انتشار آگهی های موضوع قانون اشاره شده، به وکالت از آقای ر.ق. و تعدادی از مالکین مشاعی ، دادخواستی به خواسته اعتراض به رای هیئت و تقاضای ابطال آن به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک و خانم ز.ا. به دادگاه عمومی حقوقی مشهد تقدیم شد.

خلاصه ای از دادخواست تقدیمی بدین شرح میباشد:

“همانطور که استحضار دارند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، یک قانون استثنایی است که به منظور فراهم شدن امکان صدور سند برای افرادی که منشا تصرفات آنها قانونی بوده و به جهت یکی از شروط چهارگانه مذکور ماده 1 قانون اشاره شده، مطابق قوانین جاری صدور سند مالکیت مفروزی برای آنها میسور نمی باشد، مقرر داشته است  هیات موضوع این قانون با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای نماید.

با توجه به مراتب فوق چنانچه صدور سند مالکیت مفروزی برابر قوانین جاری برای افراد میسور باشد، امکان استفاده از مقررات این قانون فراهم نخواهد شد و منحصراٌ بایستی با استناد به قوانین جاری نسبت به دریافت سند افرازی برای ملک خویش اقدام نمایند. با این کیفیت با فرض آنکه مالک رسمی و یا یکی از ورثه وی فوت نموده باشند و امکان دسترسی به ورثه ایشان فراهم باشد، دیگر موجبی برای طرح موضوع در هیات موضوع این قانون وجود ندارد و متقاضی سند افرازی میبایست براساس قانون افراز و فروش اموال مشاع مصوب 1357 برای دریافت سند مالکیت مفروز اقدام نماید. همچنین در صورتی که متقاضی به سایر مالکین مشاع دسترسی داشته باشد در این صورت نیز،  نمیتواند با استفاده از این قانون به هیات مذکور جهت دریافت سند افرازی مراجعه نماید.

با توجه به اینکه در مانحن فیه، تمامی مالکین مشاع پلاک 217 موسوم به مزرعه سرخ صحرا همگی از بستگان درجه اول نسبی و سببی می باشد و اطلاع از محل سکونت آنها به سهولت برای متقاضی محترم سند افرازی میسور است، لذا یکی از شروط اصلی استفاده از مزایای این قانون استثنائی که عدم دسترسی به مالکان رسمی و یا مفقودالاثر بودن ایشان می باشد نیز مصداق ندارد. فلذا این حق برای خوانده محترم ردیف دوم ایجاد نمیشود که بتواند با تمسک به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، جهت دریافت سند مالکیت مفروز به هیات موضوع قانون مذکور مراجعه نماید.

همانگونه که استحضار دارند قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن به نحوی است که در صورت درخواست سند افرازی از سوی هر یک از مالکین مشاع، اجابت این درخواست مستلزم بررسی کارشناسی و دقیق تمامی ملک و افراز آن به لحاظ مرغوبیت خاک، سهولت دسترسی به منابع آبی، شیب زمین ، دسترسی به جاده و سایر عوامل موثر در میزان بهره برداری از هریک از بخش های ملک مشاعی را دارد و این امر مستلزم آن است که رعایت حقوق مالکین مشاع با انجام کارشناسی های مختلف در نظر گرفته شود و نمیتوان به صرف در اختیار داشتن بخشی از زمین توسط احد از مالکین مشاع به رعایت حقوق سایر مالکین به شرح پیش گفته اطمینان داشت که در موضوع مورد بحث نیز، به لحاظ عدم رعایت حقوق مالکین مشاع رای مذکور درخور ابطال میباشد.”

در اولین جلسه دادرسی، خانم ها ف.ف. و م.ش. با اعلام وکالت از سوی خوانده خانم ز.ا. دفاعاً اعلام داشتند:

“ملک موکل به پلاک ثبتی 217 اصلی از مزرعه سرخ‌صحرا دارای سابقه‌ی ثبتی و سند رسمی تک‌برگ می‌باشد و تصرفات همه‌ی شرکا در ملک بصورت مفروز و براساس سالاربخش می‌باشد که هیچ‌یک از مالکین تاکنون سالار بخشی را تغییر نداده و تقسیم فوق پایدار بوده است. موکل هم در محل مجزا شده تصرف دارد و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاع (تعدادی از مالکین در خارج کشور سکونت دارند و یکی دیگر از مالکین به نام خانم … هم مجهول‌المکان می‌باشد.) اقدام به اخذ سند مفروزی براساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت نموده که تمام مراحل قانونی آن طی شده و هیأت نظارت  رای به صدور سند مفروز داده که در این ملک کلیه مالکین تصرفات مفروز دارند و با تصرفات موکل که مفروز و معین است مشکلی ندارد چرا که در دادخواست، اعتراض آنها به نوع اخذ سند مفروزی است که ادعای آنها بنا به دلایل ذیل مردود است:

با وجود این که طبق شرع مقدس اسلام، موضوع مالکیت آزاد است و کسی که از راه مشروع مالک مالی شود، این اختیار را دارد که در ما یملک خود هرگونه که می‌خواهد اعمال اختیار نماید و قانون مدنی ایران هم این مورد را تجویز نموده اساساً مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت جهت حل مشکلات ثبتی مردم و صدور سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که اخذ سند مالکیت برای آنها مشکل و غیرممکن بود، تعیین تکلیف نموده که افراز املاک مشاع یکی از همین راه حل‌های ماده ۱۴۷ قانون ثبت است که افراد می‌توانند اسناد مشاعی خود را که تصرفات آنان با حدود معین و مفروز است به سند مفروزی تبدیل کنند و به مالکیت خود استقلال بدهند که چه بسا استفاده از این ماده موجب سهل و آسان شدن تثبیت مالکیت اشخاص حقیقی و جلوگیری از طرح اختلافات در دادگاه و اطاله دادرسی می‌باشد و در این پرونده هم انتقال بصورت سند مشاعی می‌باشد ولی تصرف تمام شرکا مفروز بوده و در مقام عمل بر روی زمین متحمل هزینه‌هایی برای بهره‌برداری از جمله لوله‌کشی آبیاری قطره‌ای و … شده‌ که هیچ‌کدام از شرکا معترض نبوده و حتی تمام شرکا تصرفات موکل را تأیید می‌کنند ولی به علت عدم حضور همه‌ی مالکین در یک زمان معین امکان توافق وجود ندارند که این مورد مصداق بارز ماده 1 قانون اصلاح مواد 1،2،3 از ماده ۱۴۷ قانون ثبت است که در صورت مفروزی بودن تصرف و وجود سند مشاعی و عدم دسترسی به مالکین، درخواست سند مفروز به هیئت حل اختلاف ارجاع می‌شود که ملاک ماده‌ی فوق، تصرف مدعی دریافت سند است.

وکلای محترم خواهان‌ها در متن دادخواست عنوان نموده‌اند که ماده ۱۴۷ برای صدور اسنادی است که تصرفات منشا قانونی دارد، که ایشان به کرات به تصرف مفروزی موکل در دادخواست اقرار نموده‌اند و هیچ اعتراضی به مفروزی شدن یا تصرفات قانونی ندارد.

رأی صادره مطابق قانون و در مرجع رسمی که صادر کننده اسناد رسمی کشور می‌باشد صادر شده، حال وکلای محترم به جای ارائه ادله‌ی قانونی، به نحوه عملیات اجرایی ثبتی اعتراض دارند که این موجب نادرست بودن خواسته دادخواست مطروحه است چرا که رئیس ثبت درخواست موکل مبنی بر سند مفروزی ۱۴۷ را پذیرفته و تمام مراحل انجام گردیده و خواهان‌ها و موکلین آنها از روند پرونده ثبتی موکل چگونه اطلاع دارند؟ در نتیجه مشخص می‌باشد کلیه ادعای خواهان‌ها بی‌پایه و اساس و فقط جهت توقف عملیات ثبتی می‌باشد. لذا از مقام محترم قضایی تقاضای رد دعوای مطروحه مورد استدعاست.”

پس از تقدیم لوایح تکمیلی از سوی طرفین، شعبه 40 دادگاه عمومی حقوقی مشهد به موجب دادنامه مورخ 1402/6/28 بدین شرح مبادرت به صدور حکم نمودند:

“قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، قانونی است خاص و میبایست صرفا در موضوع و حدود نص تفسیر شود و اجرای طرح آبیاری و یا سالاربخشی، موجب قانونی جهت صدور سند مفروزی ششدانگ نمیباشد. علی‎‌هذا نظر به مراتب مشروحه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص داده و مستنداً به مواد 1 و 3 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی و نیز ماده 1258 قانون مدنی و همچنین مواد 519، 515، 198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر پذیرش اعتراض و ابطال رای شماره … مورخ 1401/6/9 صادره از هیات موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی اداره ثبت اسناد و املاک مشهد و همچنین محکومیت خوانده ردیف دوم به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل براساس تعرفه رسمی دادگستری در حق خواهان صادر و اعلام میدارد اما در مورد قسمت دیگری از مدعای خواهان به طرفیت خوانده ردیف اول بدین جهت که اداره موصوف در راستای اجرای وظایف ذاتی خود اقدام نموده است و موجبات طرح دعوی را فراهم نکرده، لذا ادعای مطالبه خسارت دادرسی نسبت به او را غیر وارد تشخیص داده و مستنداٌ به ماده 1257 قانون مدنی و نیز مواد 519، 515، 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان ها در این قسمت از دعوی صادر و اعلام میدارد.

احکام صادره حضوری بوده و طی مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان خراسان رضوی است.”

 

این رای به دلیل عدم تجدیدنظر خواهی از سوی محکوم علیه، قطعیت یافت.